Vender a sua casa é uma decisão muito importante e que deve ser precedida de uma ponderação dos motivos que levam a essa venda. Por isso reunimos um conjunto de conselhos para vender a sua casa, que devem ser considerados antes de vender e que lhe vão permitir conseguir o melhor negócio possível.
Enquanto proprietário, quando pensa em vender a sua casa, normalmente só tem um pensamento na sua cabeça – Vender ao mais alto preço e no mais curto espaço de tempo possível. Assim reunimos aqui tudo o que precisa de saber e tratar antes de colocar a sua casa à venda, seja esta um apartamento, uma moradia, um prédio, um terreno ou qualquer outro tipo de imóvel.
1. Documentação em ordem
Antes de iniciar o processo de venda de um imóvel é muito importante verificar se tem todos os documentos em ordem pois incorreções formais podem fazer adiar ou até perder um negócio. Muitas vezes, por partilhas de heranças, ou mesmo por registos errados na conservatória, só no momento de uma potencial venda, é que os proprietários se apercebem que, por exemplo, a certidão da conservatória não reflete o regime de casamento actual, a co-propriedade do imóvel ou outra qualquer situação.
Na GREAT os advogados com quem trabalhamos estão disponíveis para verificar todos os documentos e dar-lhe todo o apoio na resolução de todas estas situações.
Para além dos documentos próprios do imóvel é obrigatório por lei (mesmo na venda sem mediação) ter um Certificado Energético (CE) válido. Caso não tenha ou não esteja válido, entre em contacto connosco para o solicitarmos junto dos nossos parceiros, pois vender a sua casa sem um CE origina pesadas multas. Connosco pode ter o Certificado Energético da sua casa gratuitamente. Ligue-nos aqui para saber como.
Finalmente deve verificar se tem os seus documentos pessoais válidos e com os dados actualizados.
2. Valorize o imóvel
Se quer vender a sua casa pelo melhor preço possível, tem de maximizar a imagem da sua casa. Esta é uma observação óbvia mas que raramente é seguida pelos proprietários, com consequências directas no valor inferior das propostas que vão receber.
A maximização do valor de uma casa depende muito da forma como se conseguem valorizar os pontos positivos do imóvel.
Parece óbvio, mas provavelmente é dos conselhos que menos valorizados pelos proprietários, muito provavelmente porque muitas vezes isso implica algum investimento. Vejamos algumas das dicas:
– Pequenos Arranjos. Faça uma pequena vistoria, verificando se tem vidros partidos, paredes rachadas, infiltrações e, se puder, resolva-os eliminando o problema na origem.
– Iluminação. A luz revela o espaço. Por isso substitua as lâmpadas fundidas. Muitas vezes a falta de iluminação numa casa de banho, num corredor ou numa sala pode induzir o potencial comprador de que o espaço é menor do que realmente é, desvalorizando a sua casa.
– Fazer uma limpeza profunda, pondo a casa a cheirar a fresco e a novo.
– Arrumar a casa e criar espaço. Nunca se esqueça que quando está a vender a sua casa, está a vender espaço. Quanto maior a casa parecer mais atractiva fica e mais facilmente é valorizada. Caso contrário, se a casa estiver cheia de móveis, caixas e objectos pessoais vai sempre parecer mais pequena e logo será menos valorizada pelos compradores.
– Espaços Exteriores. Ter espaços exteriores é uma grande mais valia, mas eles têm de estar cuidados, pois caso contrário desvalorizam duplamente, pois não só não embelezam a casa como podem transmitir a ideia que a manutenção é cara e difícil e que é por isso que o espaço não está cuidado.
Lembre-se que quanto mais valorizar a sua casa maiores as proposta que receberá e que quanto menos valorizar a sua casa menos esta será valorizada pelos compradores.
Descubra aqui a lista completa das 20 Dicas para Vender a sua Casa (Actualizado Julho 2019) -30 a Maio 2020
3. Preço de Mercado
Tendo presente a maximização do valor de venda, encontrar o preço de mercado é a melhor garantia da concretização do negócio.
O preço de mercado é o valor que, num determinado momento, os compradores estão disponíveis a pagar por uma casa com determinadas características, estado de conservação e localização.
O preço de mercado é o valor que, num determinado momento, os compradores estão disponíveis a pagar por uma casa com determinadas características, estado de conservação e localização.
É importante não definir o preço de mercado da sua casa, com base nos preços de outras casas que vê à venda nos portais, pois a maioria dos preços pedidos nunca se concretizam em negócios, por serem demasiado altos.
Dizemos encontrar e não definir, porque o preço de mercado resulta sempre do que o mercado está disposto a pagar, num determinado momento.
Encontrar o valor de mercado pressupõe ter conhecimento sobre;
i) as várias transações recentes no bairro;
ii) os imóveis para venda directamente comparáveis;
iii) o tempo médio de venda;
iv) a taxa de cobertura;
v) o preço médio por m2 para cada tipologia, tendo em conta o estados de conservação da casa, do prédio e a localização dentro do bairro.
O preço de mercado é o resultado de todas estas variáveis, num determinado momento do tempo.
Para conhecer gratuitamente o valor de mercado da sua casa contacte-nos aqui.
Os nossos Especialista do Bairro®, têm acesso à maior e melhor base de dados de transações em Lisboa, pelo que estão em condições de aconselhar com dados concretos e reais os proprietários que querem estabelecer uma boa estratégia de preço.
Os portais dão muita informação mas não são fontes suficientes para encontrar de forma correcta o preço de mercado. Só um Especialista do Bairro com acesso à informação dos apartamentos para venda e dos vendidos no o bairro, o poderá aconselhar da melhor forma.
Se decidir definir o preço da sua casa sozinho, sem um especialista, procure nos portais para fazer uma pesquisa de acordo com características do seu imóvel (tipologia, estado, área, zona da cidade). Depois de obtidos os resultados deve ordená-los pelos mais baratos pois o objectivo dos compradores é pagar o valor mais baixo pela melhor casa possível.
Lembre-se ainda que os compradores comparam muitos imóveis e só visitam os que estão dentro do seu orçamento.
Muito proprietários acreditam, sobretudo quando não têm pressa de vender, que podem colocar o imóvel com um valor acima do preço mercado, pois quando os imóveis mais baratos que estão à venda se venderem, os compradores vão finalmente comprar o seu. Ora acontece que todas as semanas há novos imóveis à venda a preço de mercado.
Fixar um preço de mercado errado, significa, na maioria das vezes, acabar por não conseguir vender.
A um imóvel à venda com uma estratégia de preço errada, face aos restantes imóveis em venda, vão acontecer duas situações negativas:
i) A muitos dos compradores o imóvel nem chega a surgir nas pesquisas, simplesmente porque fica de imediato fora do intervalo de valores que estão dispostos a pagar. Fica invisível para esses compradores;
ii) Ao prolongar-se o tempo de exposição na internet e noutros canais, o imóvel acaba por sofrer um desgaste que leva os compradores a sentir (mesmo que erradamente) que o imóvel “há-de ter um problema qualquer” pois nunca mais se vende.
4. Defina um prazo de venda.
Definir um prazo é muito importante pois permite-lhe controlar o resultado das acções promocionais da sua casa. Um Especialista do Bairro ® saberá aconselhá-lo sobre os prazos médios de venda no seu bairro.
5. Escolha um bom advogado especializado em Imobiliário
Enquanto proprietário, quer receber o seu dinheiro e por isso quer uma venda segura. Ora há muita coisa que pode correr mal se o comprador for mal-intencionado. Se não tem um advogado, contrate um especialista em direito imobiliário. É um custo que vai ver que compensa, para ter a certeza de que vai realizar um negócio de forma segura e sem imprevistos e armadilhas por parte do comprador e afastar potenciais compradores fraudulentos.
Além disso, um advogado também será útil para tratar de um conjunto de formalidades que antecedem o CPCV e a Escritura.
Formalidades como os Direitos de Preferência junto das entidades (Câmara Municipal, Institutos do Património, Sociedades de Reabilitação Urbana, Direcções regionais de Cultura e outros) têm de ser solicitados, demoram tempo e custam dinheiro.
Na GREAT oferecemos gratuitamente aos proprietários estes serviços, bem como o acesso a advogados com larga experiência em contratos imobiliários. Fale connosco aqui e saiba como vender a sua casa com total segurança jurídica poupando todos os custos com documentação e advogados.
Na GREAT oferecemos gratuitamente aos proprietários estes serviços, bem como o acesso a advogados com larga experiência em contratos imobiliários. Fale connosco aqui e saiba vender a sua casa com total segurança jurídica poupando todos os custos com documentação e advogados.
6. Vender sozinho ou com uma Mediadora
Nós somos mediadores imobiliários …e acreditamos muito no que fazemos e nos benefícios que o nosso conhecimento traz à valorização da venda da sua casa.
Toda a formação que proporcionamos aos nossos Especialistas do Bairro®, as ferramentas tecnológicas que colocamos ao serviço dos proprietários, o investimento em promoção nacional e internacional que oferecemos, têm o único propósito de vender a sua casa ao mais alto preço de mercado possível, no mais curto espaço de tempo.
A nossa actividade é baseada somente em sucess fee, ou seja, só temos negócio se o proprietário fizer negócio. Por isso a GREAT faz sempre um investimento muito grande, nacional e internacional, na promoção dos imóveis dos nossos proprietários pois acreditamos que a inserção de anúncios nos portais e no website é só uma pequena parte das acções de promoção necessárias para vender a sua casa.
Venda a sua casa com o melhor sistema de marketing imobiliário. Conheça os nossos serviços aqui, e veja como promovemos a sua casa como ninguém.
7. Escolha um Especialista de Bairro ®
Se estiver a considerar obter um aconselhamento profissional, aconselhe-se sempre com um Especialista do Bairro ®.
Estes são os nossos conselhos que poderá seguir, antes de colocar a sua casa à venda.
Se gostou dos nossos conselhos e se acha que foram úteis, ou se deseja de mais informações, conte com o nosso conhecimento e profissionalismo.
Contacte aqui um Especialista do Bairro ®
Telefone 211300370
WhatsAPP (910500580)
Email: clientes@casasebairro.pt
Actualizado Updated: maio 2020
Tomada a decisão de vender a sua casa, e depois de organizar a documentação e encontrar o preço de mercado, entre outras dicas (veja os Conselhos “Antes de Vender Casa”) passamos ao momento do “Como vender”, ou seja, à criação das condições que valorizem ao máximo as características da casa e amplifiquem a exposição da sua casa junto dos potenciais compradores.
Sabemos que como o proprietário o seu maior desejo é Vender a sua casa ao mais alto preço e no mais curto espaço de tempo possível.
Neste sentido reunimos aqui um conjunto de conselhos sobre tudo o que deve fazer para valorizar o seu imóvel e dar-lhe a máxima publicidade possível, seja este um apartamento, uma moradia, um prédio, um terreno ou qualquer outro tipo de imóvel.
1. Fotografias Profissionais
Na promoção da sua casa é importante mostrá-la o melhor possível e para isso é crucial que faça uma sessão fotográfica profissional.
Vários estudos imobiliários internacionais indicam que +80% da pessoas tomam as decisões de visita em função das fotos. E convenhamos, as pessoas preferem uma boa foto a um excelente texto!
Assim não é de estranhar o efeito multiplicador das fotos sobre os seus potenciais compradores, sendo que, quanto mais bonitas e apelativas forem mais visitas irá ter. Um fotógrafo profissional, pode significar algum investimento mas é muito importante no enorme retorno no número de clientes que irá atrair. Para os clientes GREAT este serviço é gratuito e faz parte do sistema de marketing de excelência na promoção dos nossos imóveis.
2. Video
Os vídeos são uma ótima forma de aparecer aos seus potenciais clientes e uma ferramenta de marketing muito importante, porque mostram uma imagem global e bastante real da sua casa.
Quando pensar em fazer um vídeo da sua casa e se não tiver uma máquina profissional, use o seu telemóvel. Os telemóveis modernos têm boas cameras e além de tirarem boas fotos, também fazem bons vídeos.
Filme todas as divisões, destacando os melhores aspectos da sua casa: a vista da sua varanda, uma zona exterior, etc
Quando fizer a edição do video (há vários programas gratuitos na internet), não se esqueça de colocar etiquetas com descrições detalhadas das divisões que aparecem enquanto as imagens passam e ajudam os clientes a terem uma melhor visão da sua casa.
3. Plano de Divulgação
Agora que já encontrou o preço de venda, que já fotografou e fez um video da sua casa, chegou o momento de a promover em vários canais.
Tenha sempre presente um facto estatístico – Todas as casas se podem vender, mas nem todas as casas se vendem.
Em teoria, quanto mais promover a sua casa, mais pessoas a vão encontrar aumentando assim as suas probabilidades de a vender. Assim, conseguirá melhores resultados se identificar os públicos-alvo e definir as acções de marketing que considere que atingem os clientes levando-os a encontrar a sua casa e depois a visitá-la.
De entre as várias acções que pode tomar destacamos as principais, sendo que muitas delas, como as redes sociais, só funcionam efectivamente, quando alavancadas com investimento financeiro.
Na GREAT temos provavelmente o melhor sistema marketing e garantimos para cada imóvel um plano de marketing personalizado e calendarizado, que inclui um mix de acções online e off-line.
A Placa
Colocar uma placa é uma das acções de promoção da sua casa que gera mais contactos. Porém, ao gerar mais contactos é também a que provoca um maior número de telefonemas que depois terá de atender e repetir sempre as mesmas coisas. Não se esqueça que irá necessitar de tempo e muita paciência para qualificar os clientes que lhe ligam, para distinguir os potenciais compradores da sua casa dos curiosos.
Mais uma vez neste caso, a experiência e conhecimento de um consultor profissional são uma grande mais valia, além de o fazer poupar muito tempo com telefonemas e visitas inúteis, pois muitas das chamadas não serão efectivamente de compradores e muitas delas serão mesmo de agências imobiliárias.
Anúncios em Portais Imobiliários
Se vai, ou está, a vender a sua casa sozinho, a publicação em portais é fundamental e muitos portais têm pacotes para particulares. No entanto é importante que saiba que hoje em dia, não basta estar presente e ficar à espera de contactos. A maior parte dos compradores frequenta múltiplos portais e por isso terá de estar em todos para aumentar a probabilidade da sua casa ser vista. Terá também de investir em destaques pagos pois se não o fizer, ao fim de alguns dias a sua casa já vai estar na 5ª página dos resultados onde já muito poucos compradores visualizam a sua casa.
Ou seja, hoje em dia, é importante destacar a sua casa das restantes através de anúncios pagos. Nem todos os proprietários querem fazer este investimento, mas se pretender a máxima exposição este é o único caminho. No caso da GREAT, fazemos questão de assegurar o investimento em destaques pagos, para os imóveis dos nossos clientes, ao longo de todo o processo de venda.
É ainda importante salientar que os compradores internacionais já representam uma fatia muito importante do mercado (20% em Portugal e cerca 25% em Lisboa) e que, nesse sentido, é também muito importante anunciar nos sites e portais internacionais , embora os investimentos disparem para valores bem superiores aos dos portais nacionais. Mas efectivamente o comprador da sua casa pode estar no Brasil, nas Bahamas, em Itália, França, Reino Unido, Brasil ou em qualquer parte do mundo.
É por isso que na GREAT investimos muito e publicamos os imóveis dos nossos clientes em mais de 150 portais, em 70 países, nos 5 continentes e chegamos a +100 milhões de potenciais compradores. Somos provavelmente a imobiliária com mais promoção internacional.
Não é barato mas distingue-nos do mercado e a sua casa chega mesmo a todo o lado e a todos os potenciais compradores!
Redes Sociais
As redes sociais e todo o mundo digital são hoje uma poderosa ferramenta para chegar a muitas pessoas que potencialmente podem querer comprar a sua casa. Fazer uma publicação na sua página pessoal é claramente uma opção e pedir aos seus amigos para a partilharem também é importante para que a sua casa chegue a mais pessoas. No entanto é importante estar sensibilizado que, em base aos algoritmos das diferentes redes sociais, uma publicação é visualizada por um número muito pequeno de pessoas.
Para aumentar o número de visualizações a publicação da sua casa vai necessitar de um investimento adicional que a promova a pagamento junto do seu público-alvo.
Se ainda quiser obter uma maior visibilidade da sua casa, será necessário investir mais e fazer anúncios na imprensa, apresentações e folhetos para distribuir pela cidade.
4. Atender e falar com os potenciais clientes
Iniciou a promoção do imóvel e começaram os telefonemas e os emails.
Primeira regra: Atenda todos os números (mesmo os “não identificados”) e prepare-se para uma avalanche de perguntas e uma infinita repetição das mesma informações. Conte com muitos telefonemas de compradores, de curiosos e, principalmente, de muitos consultores imobiliários.
Se investiu em boas acções de marketing é natural que comece a ter pedidos de visita. Como proprietário só lhe interessa fazer visitas com pessoas que realmente possam ter interesse na sua casa. Nunca se esqueça que Qualificar é a palavra-chave. Assim não faz sentido marcar uma visita para o seu T4 se o potencial cliente que quer fazer uma visita é alguém solteiro e com um primeiro emprego; ou alguém que tem uma casa para vender e só depois pode comprar outra pois não tem o capital necessário para avançar para comprar a sua casa!
Quando receber telefonemas deverá fazer muitas perguntas de qualificação pois na maioria das vezes as pessoas que ligam não encaixam nas características da sua casa e você esta a marcar uma visita que vai ser só um desperdício de tempo para si.
Esta parte da qualificação é onde as vantagens da extensa formação dos nossos Especialista do Bairro ® é mais relevante. Se decidir vender a sua casa sozinho e não estiver habituado a fazer uma correta qualificação dos vários interessados, provavelmente vai perder muitas tardes, manhã e fins de semana com visitas que nunca se concretizarão em propostas.
Mais, não se esqueça de perceber se podem comprar a casa. Pergunte se têm um crédito pré-aprovado ou, no mínimo, se já fizeram uma simulação de crédito. Se o potencial cliente não tem nenhuma das duas, efectuar uma visita pode ser só uma perda de tempo … mesmo que o potencial comprador venha a adorar a casa!
Se quiser receber todos os detalhes sobre “Qualificação e visitas” solicite-nos aqui o Guia GREAT de como “Vender a sua Casa”.
Uma nota importante:
Se estiver decidido a fazer a venda da sua casa sozinho tem de estar consciente que a procura do potencial comprador vai exigir de si uma disponibilidade total de horários e de dias! Não é raro serem marcadas visitas, alterando totalmente a sua vida, e os potenciais clientes nunca chegarem a aparecer sem sequer avisar!!
5. Investimento
Queremos que esteja consciente que uma promoção efectiva de um imóvel só existe com investimento massivo online e off-line. Um imóvel que não é visível é ... invisível e logo não é opção para os compradores.
Se só colocar num portal, se só fizer um anúncio sem destaques, etc...os resultados e os clientes não chegarão até si.
5. Investimento
Queremos que esteja consciente que uma promoção efectiva de um imóvel só existe com investimento massivo online e off-line. Um imóvel que não é visível é … invisível e logo não é opção para os compradores.
Se só colocar num portal, se só fizer um anúncio sem destaques, etc…os resultados e os clientes não chegarão até si.
Por isso é tão importante a repetição e uma grande diversidade de acções de marketing que, claro, implicam um grande investimento.
Se não quiser gastar o seu dinheiro, então opte por uma empresa de mediação que faça a promoção da sua casa com Garantia e lhe explique em detalhe tudo o que vai investir por si para promover a sua casa.. No caso da GREAT o plano de marketing personalizado que fazemos para a promoção da sua casa é parte integrante do contrato e o qual estamos contratualmente obrigados cumprir.
6. Visitas
As visitas são a primeira grande oportunidade de venda da sua casa! Um Especialista do Bairro® tem formação profissional específica que lhe permite começar a vender a sua casa, ainda antes dos potenciais compradores a irem visitar.
Se fez uma boa qualificação do comprador (motivação a comprar, necessidades, preço e capacidade financeira) que vai fazer a visita, isso significa que existem reais possibilidades dele, caso goste efectivamente da casa, vir a fazer uma proposta concreta no final da visita.
Na hora de fazer uma visita com um cliente comprador há um conjunto de dicas importantes que lhe queremos dar (vídeo – Dicas para Mostrar a sua Casa).
Caso queira e consiga marcar uma visita à sua casa aqui ficam mais algumas dicas que deve seguir se quer valorizar ao máximo o preço de venda:
– não faça a visita a correr;
– tenhas os estores puxados para cima para mostrar a luz natural que a casa tem;
– planeie a visita à casa de forma estratégica (depende da sua casa);
– tenha a casa arrumada e limpa (fundamental);
– mantenha um temperatura ambiente de conforto;
– assegure-se que não há cheiros nem odores estranhos e fortes;
– enalteça todos os pontos positivos da casa;
– não mostre só as coisas boas da casa de forma isolada. Relacione-as com o que sabe sobre os potenciais clientes, é isso que os nossos Especialista do Bairro ® fazem bem e é isso que deve fazer para ser bem sucedido.
Muitas vezes alguns proprietários por falta de tempo acreditam que basta deixar a chave a uma vizinha que ela abre a porta e mostra a casa. Queremos que saiba que se a casa por acaso se vender após uma visita feita nestes moldes, isso não foi uma venda, mas sim uma compra. Ou seja, foi o cliente comprador que não precisou de ser encantado porque existia a priori um match perfeito entre o comprador, o imóvel e claro que este último estava provavelmente com o preço abaixo do valor de mercado. Digamos que foi sorte! Sabemos que como proprietário quer valorizar o valor de venda da sua casa, e portanto não o aconselhamos a depender da sorte.
Uma decisão de compra de uma casa apesar de ter uma componente emocional, depende também e sobretudo da ponderação de vários factores e da racionalidade que é o factor decisivo que os clientes usam na hora de comprar.
Um comprador informado só compra depois de comparar e fazer visitas a alguns imóveis (incluindo os compradores estrangeiros). A sua casa se for bem promovida vai estar neste lote de visitas, mas para que a sua seja a casa escolhida para ser comprada, para aquele comprador, ela tem de ser melhor negócio que todas as outras.
E lembre-se, durante a visita não tenha pressa. É do seu interesse que os clientes estejam o máximo de tempo possível dentro de casa.
E claro no fim não se esqueça de pedir um feedback. É super importante para as suas decisões e para antecipar futuras visitas saber o que pensaram da sua casa e, se for caso disso, porque não vão apresentar uma proposta.
Só com este feedback vai conseguir fazer ajustamentos se necessário à sua estratégia de preço e de venda, para conseguir atingir o objectivo de vender a sua casa.
7. Escolha um Agente – Trabalhe com Especialistas
Escolher um profissional é uma decisão muito importante! Avalie, procure informação, confirme resultados e profissionalismo. Compare os serviços e investimentos na promoção da sua casa propostos pela agência que cada agente representa e, sobretudo, comprove os conhecimentos específicos quer sobre o imobiliário quer sobre o bairro da sua casa. Questione-se sobre a sua credibilidade e consistência e não menos importante sinta se é uma pessoa que lhe transmite confiança e se sente confortável para que esta a represente durante todo o processo da venda. Um Especialista do Bairro além de formação especifica, sabe tudo sobre o seu bairro (imóveis para venda, histórico de valores de transacções, etc) e sobretudo tem uma carteira de clientes compradores que querem comprar especificamente no bairro.
Se quer que a sua casa seja vendida por um profissional credível que conhece o seu bairro como ninguém, escolha o agente imobiliário mais qualificado para o representar, contacte-nos para falar com o Especialista do seu Bairro.
Os agentes profissionais da GREAT têm formação continua com os melhores formadores de Portugal, têm acesso às mais inovadoras soluções de tecnologia e continuadamente trocam conhecimento e fazem parcerias com profissionais nacionais e com parceiros internacionais espalhados por todo o mundo.
Porque a venda da sua casa é um assunto sério, fale connosco.
Se nos diversos temas da sua vida escolhe aconselhar-se com profissionais especialistas, credíveis e conhecedores da sua área, porque não deveria seguir a mesma regra para vender a sua casa?
Se gostou dos nossos conselhos e sentiu que foram úteis, ou se precisa de mais informações sobre a melhor forma de vender a sua casa, conte com o nosso profissionalismo e conhecimento.
Contacte aqui um Especialista do Bairro ®
Telefone 211300370
WhatsAPP (910500580)
Email: clientes@casasebairro.pt
Actualizado Updated: July 2019 – maio 2010
Se foi bem sucedido com a promoção da sua casa e nas visitas e conseguiu uma proposta de compra, agora é o momento de negociar e fechar negócio.
1.Proposta, Contra-propostas e Negociação
Existem vários tipos de compradores e muitos tentam efetivamente fazer negócios oportunistas. No entanto a maior parte dos clientes compradores faz propostas relativamente próximas ao preço de mercado.
Se um Especialista do Bairro lhe fez um estudo de mercado sobre o valor da sua casa, não tenha dúvidas que as ofertas que vai receber são próximas do intervalo de valores de venda previstos.
O que deve fazer quando recebe uma proposta de compra concreta? Quando recebe uma oferta de compra não significa que tenha de fechar a venda já por esse preço.
Se recebeu uma proposta de compra para a sua casa, certifique-se que o potencial comprador indicou um valor de compra, o valor de sinal e os prazos para a assinatura do CPCV e da escritura e ainda se a compra será efectuada mediante recurso a crédito bancário ou não. Todas estas especificações devem fazer parte da proposta e servem para a analisar como um todo. Uma proposta por um valor de compra relativamente inferior paga a pronto pagamento, pode ser melhor do que uma proposta superior paga e dependente de um crédito bancário.
Como proprietário pode aceitar a oferta, rejeitá-la ou contrariá-la e, caso não a aceite, é aqui que começa a negociação.
A partir do momento em que se vai começar uma negociação convém que já tenha as seguintes informações:
- Qual a motivação do comprador;
- Quais os outros imóveis que eles visitaram e quais os seus preços
- Quais são as forças e as fraquezas da sua casa para aquele comprador específico. Isto porque para uma pessoa a existência de um sistema de aquecimento central pode ser muito importante e para outra pode ser visto só como uma despesa. Claramente que ao terem percepções diferentes das diferentes vantagens, as propostas também vão diferir e quem valoriza mais determinados itens, estará disposto a pagar mais.
Para um profissional com formação e experiência em negociação e vendas é fácil perceber quanto mais a oferta pode subir, se pode subir mais 5-10-15% ou se é uma oferta final de “pegar ou largar”.
Se até aqui ainda não tem a seu lado um consultor imobiliário que o represente este é mesmo aquele momento em que um profissional preparado e com experiência em negociação lhe vai fazer muita falta!
Numa proposta feita por um cliente comprador é muito importante perceber uma série de pequenos sinais:
– a oferta foi feita numa lógica de negociar preço e portanto ainda tem margem para subir?
– a oferta corresponde a um constrangimento financeiro em que o comprador não pode pagar mais?
Os nossos Especialistas do Bairro têm formação regular sobre mediação e negociação para que os proprietários possam maximizar ao máximo o valor de venda das suas casas. Esta é mesmo uma das grandes mais valias de ter um Consultor que o represente.
No entanto, não tendo um Especialista do Bairro para negociar por si, há coisas a que deve estar atento:
Se houver mais que uma proposta poderá sempre tornar o processo mais fácil pois poderá lucrar com a disputa entre dois compradores, mas normalmente, num determinado momento, só existe uma proposta pelo que é com essa que vai ter de negociar.
Princípios básicos para uma negociação bem-sucedida:
- Forneça todas as informações pertinentes para o comprador e dê-lhe acesso a toda a documentação
- Responda rápido. Quando os compradores fazem uma oferta, estão dispostos a fechar negócio imediatamente. Não deixe que o tempo ou outros imóveis que entre tanto entrem no mercado façam o seu potencial comprador mudar de ideias.
- Fique calmo e seja paciente. Mantenha sempre a comunicação fácil e agradável com o seu interlocutor e aproveite para saber mais sobre ele. Essa informação pode vir-lhe a ser útil caso seja necessário resolver algumas questões e divergências durante o processo até à assinatura do CPCV.
É também importante dar resposta a todas as propostas, mesmo aquelas que lhe parecem descabidas, irrealistas, ou mesmo completamente inaceitáveis. O comprador pode simplesmente estar a “tentar a sua sorte”, repensar e fazer uma nova proposta superior.
Claro que para poder fazer um juízo correto sobre a bondade da proposta recebida convém saber por quais valores foram feitas as últimas transacções de imóveis no bairro parecidos com o seu.
2.Documentação pré-contratual
Se seguiu os nossos conselhos nas “Dicas Antes de Comprar”, já tem toda a documentação organizada, actualizada e preparada para a realização do CPCV e posteriormente da escritura.
Caso não o tenha feito antes terá de o fazer agora, garantindo ao comprador e aos seus advogados acesso a toda a documentação necessária.
Deve ter atenção especial e verificar que tem todos os documentos atualizados e dentro da data de validade no momento do Contrato Promessa (CPCV) e até à Escritura.
No caso da escritura há um conjunto de documentos cujos originais vai necessitar de apresentar no notário/cartório:
– Licença de Utilização
– Certidão Permanente atualizada
– Original do Certificado Energético
Caso o titular do imóvel seja uma empresa do qual é sócio, existem alguns documentos adicionais tais como a Certidão Comercial Permanente que deve estar válida.
3.Contratos e Advogados
Se chegou até aqui sem falar com um advogado, não avance para assinar nenhum contrato sem falar, pelo menos, com um bom advogado de imobiliário.
Esta é uma fase crítica para o sucesso da venda, naquilo que mais lhe interessa. Receber o seu dinheiro.
Caso a sua casa tenha uma hipoteca bancária, não se esqueça de pedir o distrate do empréstimo e avisar o seu banco de que irá vender o imóvel. Só assim será possível realizar a escritura no notário.
4.Documentação e Registos
Como proprietário tem algumas obrigações fiscais e regras a cumprir em relação ao branqueamento de Capitais.
Assim não se esqueça que depois da escritura assinada é obrigatório por lei a comunicação à Autoridade Tributária (Finanças) dos rendimentos obtidos.
No âmbito da directiva europeia sobre Branqueamento de Capitais é ainda obrigatório guardar todos os papeis relativamente à transacção, incluindo os dados
5. Fecho do negócio e Escritura
Se você e seu comprador estão conscientes das cuidaram suas respetivas obrigações contratuais associadas à finalização da venda, o processo de conclusão da transacção ocorrerá sem problemas e sem surpresas.
Um contrato de vendas pendente geralmente inclui contingências e condições especiais que devem ser cumpridas pelo comprador e vendedor até a data da escritura, que geralmente acontece de 30 a 60 dias após a assinatura do CPCV.
Uma das contingências e condições mais comuns é a garantia de financiamento dada pelo banco do comprador. Garantido o crédito bancário chegou o momento de cumprir algumas formalidades e solicitar os Direitos de Preferência junto das entidades (Câmara Municipal, Institutos do Património, Sociedades de Reabilitação Urbana, Direcções regionais de Cultura e outros).
Deverá aguardar que o comprador lhe comunique local, data e hora da marcação da escritura.
No dia da escritura deverá entregar ao comprador o original do Certificado energético bem como todas as chaves do imóvel.
Se foi bem sucedido neste processo de vendas, parabéns!
Se gostou dos nossos conselhos e sentiu que foram úteis, ou se precisa de mais informações sobre a melhor forma de vender a sua casa, conte com o nosso profissionalismo e conhecimento.
Contacte aqui um Especialista de BairroTM
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Actualizado Updated: Maio 2020
